근생빌라가 뭔가요? 쌍문동 힐트리움 2022타경333

'근생빌라'라고 들어 보셨나요? 신축빌라를 분양받거나 빌라전세를 구하러 다니면 종종 '근생빌라'라는 것을 들어볼 수 있을 텐데요. 현재 여덟 번이나 유찰되어 진행되고 있는 경매물건 (서울시 도봉구 쌍문동 103-9 힐트리움아파트 105동 201호 사건번호2022타경333)을 분석해 보면서 왜 여덟 번이나 유찰되었고 근생빌라란 무엇인지 자세히 알아보도록 하겠습니다.

물건조사

지하철 4호선 쌍문역에서 400m(도보 5분), 버스정류장 도보 2분, 마을버스등 편리한 대중교통을 이용할 수 있고 주변에 쌍문초, 신도봉중, 강북중, 쌍문채움도서관, 한일병원, 강북힘찬병원, 우이천, 창동시장등 학교, 병원을 이용하는데 편리함이 있어 입지는 무난한 것으로 판단됩니다. 아파트단지는 6개 동 총 60세대, 주차공간은 필로티 방식 및 지하주차가 가능한 것으로 보입니다. 현 물건 105동 201호의 입지도 무난한 것으로 보입니다.

입지는 무난한 것으로 보이나 전체의 등기부상의 주소를 보면 쌍문동 힐트리움 아파트라고 나오는데 전체의 건물내역을 보면 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활로 구성되어 있습니다. 해당물건은 아파트가 아닙니다. 주거공간은 아파트가 아니라 우리가 일반적으로 얘기하는 도시형생활주택 (빌라, 다세대) 주택입니다.

해당물건 105동 201호의 등기부상 전유부분 건물내역을 보면 도시형생활주택이 아니라 근린생활시설(상가, 사무소)입니다.

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근생빌라란?

근생빌라란 무엇일까요? 물건조사에서 살펴본 봐와 같이 서류상의 용도는 근린생활시설(상가, 사무소)인데 실질적인 용도는 불법으로 변경해서 주거공간으로 만들어 사용하고 있는 빌라(다세대주택)를 말합니다. 본 물건 105동 201호의 건축물대장을 확인해 보면 확실히 사무소임을 알 수 있습니다. 현재 세입자가 주거용으로 사용하고 있는 것으로 보입니다.

왜 이런 주택이 만들어졌을까요? 건축주가 전 세대를 주거용 공간으로 만들려면 주차장법에 의해서 전 세대에 맞는 주차대수를 확보해야 구청으로부터 건물의 사용승인이 떨어지는데 대지의 한계상 주차장법에 적합한 주차대수를 만들 수 없으므로 일부세대는 상가로 만드는 것입니다. 2층을 상가로 분양하면 수익도 적어지고 분양도 잘 되지 않으므로 주거용으로 불법변경해서 분양합니다.