부동산 경매 권리분석 방법 알아보기 (물권VS채권, 말소기준권리)

 

우리가 권리분석을 하는 이유는 낙찰을 받아 소유권을 취득함에 있어서 인수하는 권리 없이 온전히 소유권취득이 가능한지 여부를 알아보기 위함입니다. 인수를 해야 하는 권리가 있다면 소유권을 제대로 행사할 수 없기 때문에 경제적으로 많은 손해가 발생하겠지요. 

부동산 중개업소에서 이루어지는 일반적인 부동산매매에서는 해당부동산에 설정되어 있는 여러 권리 들을 현 소유자가 전부 말소를 해주는 조건으로 거래가 진행되지만 경매에 나온 물건들은 현 소유자가 이러한 권리들을 말소할 수 있는 능력이  없기 때문에 경매시장에 나오는 것이므로 민사집행법의 일정한 원리에 따라 여러 권리 들을 낙찰자가 인수해야 하는지 인수 없이 말소해야 하는지를 판단합니다. 권리분석의 핵심은 인수와 소멸입니다.

먼저 물권과 채권의 개념을 이해하고 어떤 권리가 말소기준권리가 될수있는지 알아보고 말소기준권리를 기준으로 어떻게 인수와 소멸을 판단하는 알아보겠습니다.

 

 

 

물권VS채권

부동산에 설정된 여러 권리들은 물권과 채권으로 구분할 수 있습니다. 물권은 물건에 관해 사용, 수익 할 수 있는  권리로 해당 부동산 자체에 설정된 권리이고 채권은 부동산이 아닌 개인과 개인의 합의에 의해 발생하는 권리입니다.  

물권은 저당권, 담보가등기, 전세권 등이 있고 채권은 가압류, 가처분, 임차권 등이 있습니다.

물권과 채권이 있다면 어떤 권리가 먼저일까요?  물권입니다.(물권우선주의) 

물권은 법률로써 규정된 권리이고 채권은 개인의 임의에 발생하는 권리 이기 때문에 우선권을 가집니다.

물권은 배타적인 성격을 가지고 있어 설정된 순서에 따라 배당을 받고 채권은 언제 설정되었는지 상관없이 평등하게 배당이 이루어집니다. 물권은 같은 날짜에 설정되었다 하더라도 등기부 등기부등본에 기재된 순위번호와 접수번호의 순서대로 배당합니다. 

부동산에 설정된 권리가 물권인지 채권인지 구분할 줄 알아야 권리분석을 할 수 있겠죠.

 

 

 

 

 

 

말소기준권리

여러 권리들 중에 어떤 권리를 말소하고 인수할 건지를 나누는 기준이 되는 권리가 말소기준권리가 됩니다. 모든 권리가 말소기준권리가 될 수는 없고 민사집행법에서 규정한 권리로는 저당권(근저당권), 담보가등기, 압류(가압류), 강제경매 기입등기이고 전세권은 등기가 되어있고 부동산 전체에 대하여 설정되어 있고 전세권자가 경매신청 또는 배당요구를 해야 하는 조건을 갖춘 경우 판례에 의해 말소기준권리로 인정됩니다.

 

 

권리분석 방법

첫째 등기부등본을 접수일자 순서대로 정리하고 등기되지 않는 권리도 같이 정리합니다.

둘째 말소기준권리 자격이 있는 권리 중 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준권리가 됩니다.

샛째 말소기준권리보다 나중에 설정된 권리는 소멸되고 먼저 설정된 권리는 인수됩니다.

 

여기서 중요한 쟁점이 되는 권리가 임차권입니다. 임차권은 개인인 임대인과 임차인이 맺은 계약의 발생하는 채권입니다. 앞에서 배운 대로 채권은 물권보다 앞서지 못하고 다른 채권과 평등하게 배당됩니다.  그러므로 임차인들은 배당에서 보증금을 회수하는데 어려움을 겪게 되겠지요.

이러한 이유로 정부는 임대차보호법을 만들어 채권인 임차권의 지위를  일정한 조건(점유하고 전입신고를 마친경우)을 갖춘 경우 임대차보호법인 법률로써 물권의 힘을 가질 수 있게 해 줍니다. (채권의 물권화) 

이로써 임차권은 설정순서에 따라 배당을 받을 수 있게 됩니다. 하지만 물권의 힘을 가졌다고 해도 다른 물권과 마찬가지로 말소기준권리 보다 뒤에 설정된 임차권은 소멸됩니다.

낙찰자 입장의 권리분석은 인수할 권리가 있는지 여부를 판단하는 것이고 임차인 입장에서 권리분석을 한다는 것은 내가 계약을 하고자 하는 집이 만약 경매로 넘어갈 경우 임차보증금을 전액 회수 할 수 있는지 여부를 판단하는 것이 되겠습니다.

등기부등본 보는 방법과 등기부등본에 나오지 않는 권리 찾는 방법은 아래 포스팅을 참고해 주세요.

 

 

2023.06.15 - [부동산 지식, 정보] - 부동산 등기부 등본 보는 법과 등기부 등본에 나오지 않는 권리

부동산 등기부 등본 보는 법과 등기부 등본에 나오지 않는 권리