부동산 등기부 등본 보는 법과 등기부 등본에 나오지 않는 권리

 

 

부동산 경매의 권리분석뿐만 아니라 매매나 임대차계약을 할 때에도 꼭 확인해봐야 하는 가장 기본적인 서류인 등기부 등본을 보는 방법에 대해 알아보겠습니다.

등기부 등본에 해당 부동산의 모든 권리관계가 표시되어 있을까요?  그렇지 않습니다.

그렇다면 등기부등본에 나오지 않는 권리는 어떤 것들이 있는지, 이 권리들은 어떻게 찾을 수 있는지 알아보겠습니다.

 

 

 

 

등기부 등본이란?

등기부 등본은 해당 부동산의 권리관리를 나타내 주는 서류입니다. 등기부 등본에는 부동산의 사실관계와 소유자가 해당 부동산에 대해 주장할 수 있는 권리사항에 대해 자세하게 나와 있습니다. 소유자 내역, 부동산에 설정되어 있는 채권, 채무관계를 알아보고 싶다면 등기부 등본을 열람하면 됩니다.

등기부등본은 오프라인상에서는 법원이나 등기소에서 온라인상에서는 대법원 인터넷등기소에서 열람및 발급받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

등기부등본 구성

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 구성되어 있습니다. 표제부에는 부동산의 주소, 등기일자, 명칭, 건물에 대한 내역, 면적, 대지권등의 사실관계에 대한 내용이 기재됩니다. 갑구에는 소유권에 관한 사항이 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항이 기재됩니다.

 

1. 표제부

표제부는 동 전체에 대한 표제부와 해당 호수에 대한 표제부로 구분됩니다.  우선 105동 전체를 보면 지상 1층부터 8층, 지하는 1층과 옥탑 1층으로 구성되어 있다는 것을 알 수 있습니다. 또 전층이 전부 주거용이 아니라 도시형 생활주택, 오피스텔, 근린생활시설로 구성되어 있다는 것도 알 수 있습니다. 

해당 건물은 도봉구 쌍문동 103-9번지에 있는 893.5㎡의 대지 위에 지어졌다는 것을 알 수 있습니다. 

 

'전유 부분의 건물의 표시'를 보면 2층 201호 전용면적이 79.41㎡ 건축물의 용도가 사무소라는 것을 알 수 있습니다.

건축물대장을 보면  공용면적이 나오는데 이 공용면적과 전용면적을 합하면 분양면적이 됩니다.

전용면적은 해당부동산의 점유자가 독점적으로 사용하는 부분을 뜻하고 실평수라고도 합니다. 공용면적은 엘리베이터, 계단, 복도, 주차장 등 전 세대가 공동으로 사용하는 면적입니다.

 

'대지권 표시'는 단독주택의 경우 건물 및 토지를 한 소유자가 전부 소유해서 대지권표지라는 것이 나오지 않지만  집합건물인 경우 전유 부분이 위치한 땅의 권리를 점유비율로 표시합니다.

건물전체의 토지면적은 893.5㎡(270평)이고 해당 201호가  갖는 대지에 대한 권리는 25.93㎡(7.8평)입니다.

 

2. 갑구

 

갑구는 소유권에 대한 사항을 기록한 것입니다.

 

순위번호 1번 소유권보존에 대한 내용인데 최초의 소유자가 이 건물을 준공하고 등기 신청을 했다는 것이 기재되어 있습니다. 2번은 소유권이전은 신탁회사에 소유권을 넘겼다는 내용입니다.

갑구에 등기되는 권리로는 압류(가압류), 경매기입등기 등이 있습니다.

 

 

3. 을구

 

을구는 소유권 이외의 권리에 대한 기록입니다.

 

모든 등기부등본에는 표제부와 갑구가 존재하지만 을구가 없는 경우도 있습니다.

순위번호 1번은 근저당권이 설정되어 있는 것을 볼 수 있습니다.

 

 

등기부 등본에 나오지 않는 권리

부동산에 관련된 모든 권리가 전부 등기부등본에 등기되는 것이 아닙니다. 그렇다면 등기부등본에 기록되지 않는 권리는 어떤 것들이 있을까요?

임차권, 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등이  등기부등본에 기록되지 않습니다.

어떻게 확인할 수 있을까요?

법원 경매정보 사이트를 보면 매각물건 명세서를 보면 확인할 수 있습니다.

 

위 매각물건 명세서를 보면 해당 부동산을 점유하고 있는 임차인, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권의 개요란이 있어 등기부등본에서 확인되지 않는 사항을 확인할 수 있습니다.

 

 

 

 

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